21座城市发布新政降温楼市 大调控后房价何时现谷底？

　　房价尤其是一线城市房价的加速上涨有违“去库存”初衷，21座城市政府因此陆续发布楼市调控政策，这会令此前房价的过快上涨得到抑制，专家预计2017年下半年房价将现最低谷，然后迎来下一番上涨周期

　　2016年“十一”前，房地产商和地产中介都铆足劲儿准备迎接“金九银十”中最值得期盼的“楼市黄金周”。然而，“银十”的梦想在21座城市政府陆续发布的楼市调控政策中均告破灭。

　　自9月30日北京出台楼市调控政策后，上海、广州、深圳3个一线城市，位于珠三角、长三角、京津冀地区部分城市以及内地一些区域性中心城市房价上涨过快的17个二三线城市，在9天内相继出台针对房地产市场的限购限贷政策。

　　2015年年末，政府将减少存量房定为2016年全国性的目标，推动了新一轮的购房热潮。但部分城市房价涨幅过快，又迫使政府出手“速冻降温”。根据多份统计数据显示，政策出台后，21座城市的成交量均出现较大幅度下滑，新一轮购房热潮暂时冷却。

　　从2003年至今的13年间，类似上述针对房地产市场的调控轮回已上演过四五次，但全国房价的平均值在这13年内仍然上涨了超过13倍。“速冻降温”策略在中国的房地产市场是否已经失效？此轮地方政府调控对于房地产市场的影响有多大，将持续多长时间？仍在消化2013年热潮中积攒存量的地产开发商，将采取怎样的措施来应对此轮政策调控？本文将就上述问题展开采访和调查。

　　去库存措施反而刺激了房价

　　在今年房价涨幅榜上稳居榜首的深圳，9月底推出了4个新盘。其中两个带学位的楼盘均价超过8万元/平方米。

　　在开盘现场，不少置业者表示，8万元/平方米超出预期而放弃，但有更多的人告诉《投资者报》记者，相信转手出售时单价能达到10万元/平方米。更多的人预期房价会继续攀升，因此，8万元/平方米的新盘当日销售完成八成。

　　深圳人购房的热情蔓延至周边城市。临近深圳的东莞和惠州同期开盘的新盘，当天均售罄。

　　根据深圳市房地产信息网数据中心数据显示，2016年1月，深圳新房均价为46515元/平方米，到2016年9月，新房均价已升至61600元/平方米，房价上升32.4%。

　　这已经是今年深圳3月份发布“3·25新政”调控以后的增长幅度。从2010年至2016年，深圳一手房价格2010~2013年基本维持在2万元左右，从2015年开始突破3万元／平方米，2016年上半年楼市均价跃升至5万以上；二手房均价历年来高于一手房均价，但上升趋势与一手房上升趋势基本一致。

　　但深圳的上涨速度在全国并非个案。

　　在中国房地产协会公布的《全国住宅房价行情城市排行榜》中，有34个城市8月份房价与去年同比涨幅超过15%红线，其中，涨幅超过30%的达11个。除了“北上广深”一线城市，厦门、苏州、东莞、珠海、中山、南京等二三线城市的价格也出现了大幅度上升。

　　多名房地产业内人士在接受《投资者报》记者采访时表示，此轮房价上涨受2015年第四季度房地产市场“去库存”总纲的推动和影响较大。

　　2015年12月，中央经济工作会议公报，极为罕见地将化解房地产库存定为2016年经济发展的五大任务之一，并明确提出，“鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。”

　　随后，房贷首付比例降低、公积金存款利率上调、房地产交易的契税及营业税减免等一系列“去库存”政策开始实施。

　　“这些举措，尤其是去年5次降息，使得购房者预期受到影响，一线城市和部分二线城市吸纳了足够多的资金和投资客进入市场，出现了房价的非理性上涨。但库存最严重的三四线城市，去库存效果并不明显。”深圳房地产经济行业协会研究发展部总监徐枫在接受《投资者报》记者采访时表示。

　　根据国家统计局发布的数据计算，从2016年3月起，商品房库存有所下降。3月库存环比下降0.56%，4至8月分别下降了1.14%、0.72%、1.04%、0.048%、0.72%。从全国看，库存结构去化不均衡，之前库存较少的一二线城市反而成为去库存的主力军，库存较多的三四线城市去化依然缓慢。

　　但去库存任务并未就此减轻。根据国家统计局数据显示，今年1~8月份，新2全讯网中心国住宅竣工面积37239万平方米，增长18.2%。仅仅新增住宅量就远大于商品房待售面积的累计减少量。如果再考虑到1-8月，住宅新开工面积73563万平方米，去库存的任务更加艰巨。